El nuevo Plan de Uso de Suelo introduce las Unidades de Actuación Urbanística y autoriza la construcción de edificios de hasta 36 pisos en zonas estratégicas, marcando un cambio significativo en la planificación urbana de la capital.
El Concejo del Distrito Metropolitano de Quito aprobó, el viernes 11 de mayo de 2024, por mayoría, el nuevo Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS). Esta es una decisión que marcará la dirección de la planificación urbana de la ciudad durante los próximos 12 años.
El PUGS, respaldado por 22 votos a favor, uno en contra y dos ausencias, establece una serie de normativas que servirán para ordenar y guiar el desarrollo de Quito.
Una de las principales novedades es la introducción de las Unidades de Actuación Urbanística, que representan nuevos centros urbanos distribuidos estratégicamente por la capital. Estas unidades tienen como objetivo acercar a los ciudadanos a servicios básicos y al transporte público, incluyendo el sistema del metro de la ciudad.
Además, el Municipio autorizó la construcción de edificios de mayor altura en varias zonas estratégicas de la ciudad, que llegarán hasta un máximo de 36 pisos.
Pero, ¿qué se espera del Quito del futuro? Según expertos, para el futuro de Quito se espera una ciudad más ordenada, con mayor densidad en áreas estratégicas y una revitalización de los espacios públicos.
Problemas para el crecimiento de Quito
Jacobo Herdoiza, arquitecto y urbanista de Quito, ha observado durante décadas un proceso acelerado de expansión hacia las zonas periféricas de la ciudad, acompañado de una notable pérdida de densidad poblacional en las áreas centrales.
Esta dinámica ha generado un considerable consumo de espacio, especialmente en las zonas rurales y urbanas periféricas, donde se han establecido comunidades de inmigrantes que llegan a la ciudad, dando lugar a barrios con carencias significativas en servicios y accesibilidad.
Herdoiza hace referencia, por ejemplo, al crecimiento experimentado en lugares como Calderón, Carapungo, Turubamba y Guamaní, así como en Tumbaco y el Valle de los Chillos.
Para contrarrestar esta dinámica y promover un desarrollo más equilibrado, Herdoiza propone que las normativas urbanísticas establezcan un marco de estímulos que incentiven al mercado inmobiliario a concentrarse en estas áreas estratégicas.
Esto implica eliminar regulaciones restrictivas, como los requisitos mínimos de tamaño para unidades habitacionales, que propone eliminar estas restricciones para permitir que la demanda y el mercado determinen el tamaño de las unidades, especialmente en áreas céntricas y cerca de las estaciones del metro y estacionamientos que exigen un número mínimo de espacios para nuevos desarrollos que aumentan considerablemente el costo de la vivienda y que actualmente desincentivan la inversión y el desarrollo en las zonas centrales.
Herdoiza subraya la importancia de establecer incentivos claros y efectivos en la normativa para promover la inversión, como beneficios fiscales, exenciones o reducciones en ciertos impuestos y tasas para proyectos que contribuyan a la revitalización urbana y la densificación en áreas centrales.
Además, otro desafío crucial identificado por Herdoiza es la falta de estímulos para la revitalización del espacio público.
En áreas como la 10 de Agosto, donde se observa un despoblamiento debido a problemas de calidad urbana, es fundamental que el municipio implemente planes integrales de revitalización urbana.
Estos planes tienen como objetivo mejorar la calidad del espacio público, reducir la percepción de inseguridad y atraer inversiones y residentes de regreso a estas zonas, contribuyendo así a una ciudad más equitativa y habitable para todos sus ciudadanos.
Por otro lado, el constructor Daniel Elmir, dueño de la inmobiliaria Elmir, comparte que el futuro de Quito es en el crecimiento en altura, pero no cree que el PUGS sea el problema.
Elmir denuncia que las complicaciones vienen con las normas técnicas de arquitectura y bomberos, que afirma están aplicando estándares que resultan excesivamente restrictivos para la realidad económica y urbana de Quito.
Comparó estas normas con estándares más adecuados para países como Suiza, España o Estados Unidos, con economías y características urbanísticas distintas.
En particular, Elmir resaltó las dificultades causadas por normas que exigen dimensiones excesivas en aspectos como los estacionamientos, diseñadas para autos más grandes, lo cual resulta inviable en proyectos inmobiliarios de menor escala, que son predominantes en Quito.
Estas regulaciones, según Elmir, están paralizando proyectos pequeños que podrían contribuir significativamente al desarrollo urbano.
El constructor enfatizó la necesidad de «tropicalizar» estas normativas, adaptándolas a la escala y características de los proyectos en Quito.
Propuso revisar y ajustar las regulaciones técnicas de manera que permitan flexibilidad y viabilidad en la construcción, especialmente en terrenos de menor tamaño que representan la mayoría en la ciudad.
Elmir concluyó que alcanzar un equilibrio entre las regulaciones técnicas y las necesidades del desarrollo inmobiliario es esencial para avanzar hacia el modelo deseado de ciudad, que promueva la densificación en las centralidades y la eficiencia en el uso del suelo urbano. (EC)
Desafíos urbanos para el crecimiento de Quito
- Tamaño regulado de departamentos y estudios
- Número mínimo de estacionamientos obligatorios
- Dificultades con licencias comerciales
- Escasez de incentivos en el sector inmobiliario
- Intervención limitada en espacios públicos
- Proceso burocrático extensivo
El PUGS aprobado el viernes 11 de mayo de 2024 marcará las directrices de cómo será Quito hasta dentro de 12 años.
Edificios de hasta 36 pisos se podrán construir en Quito con la nueva normativa.